Chiến lược đầu tư bất động sản trong thời lạm phát cao là một vấn đề quan trọng đối với nhà đầu tư. Trong thời gian lạm phát leo thang, các nhà đầu tư cần tìm kiếm các khu vực địa lý có tiềm năng tăng giá cao và dòng tiền ổn định từ thuê nhà. Đồng thời, việc đánh giá chính xác tác động của lạm phát và điều chỉnh giá các tài sản là rất quan trọng để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư.
Lạm phát gia tăng khiến các quyết định đầu tư bất động sản cần được cân nhắc thận trọng để có một bảng cân đối tài chính hợp lý.
Nghiên cứu bất động sản
Bước đầu tiên để đầu tư bất động sản là phải nghiên cứu kỹ lưỡng, bao gồm xem xét bất động sản và khu vực xung quanh. Hãy tiến hành thẩm định pháp lý, đảm bảo tất cả các giấy tờ đều đầy đủ và khảo sát cẩn thận về cơ sở hạ tầng trong khu vực. Có một số công cụ trực tuyến có thể hỗ trợ người mua thực hiện các nghiên cứu này. Bạn cũng có thể nói chuyện với môi giới địa phương để có thêm thông tin về một bất động sản cụ thể.
Hãy suy nghĩ cả đến việc đầu tư vào các loại bất động sản khác nhau ở các địa điểm khác nhau. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư sẽ giúp bạn chịu ít rủi ro hơn nếu bất kỳ loại hình bất động sản nào bị ảnh hưởng tiêu cực do nhu cầu sụt giảm.
Hiểu về thị trường
Hãy đánh giá xem thị trường hiện tại đang có lợi hơn cho người bán hay người mua. Bởi vì trong thời kỳ lạm phát cao, bất động sản có thể được giao dịch cao hơn nhiều so với giá trị thông thường.
Hãy dành thời gian để cân nhắc nếu mua bất động sản này, mức giá cho thuê bạn có thể đạt được là bao nhiêu. Nếu lợi suất cho thuê quá thấp, có thể là bạn sẽ “mua hớ”.
Bạn cũng có thể lựa chọn các phương pháp đầu tư bất động sản khác như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoặc sở hữu chung/chia phần. Có một nhược điểm lớn đối với REIT là bạn không thể lựa chọn bất động sản ưa thích. Còn với sở hữu chia phần, bạn có thể đầu tư vào bất kỳ tài sản nào mà bạn mong muốn.
Bài toán đầu tư
Khi đầu tư bất động sản trong thời kỳ lạm phát cao, hãy tính toán mức chi phí tăng lên khi lập ngân sách đầu tư. Ngoài ra, cần lưu ý rằng mặc dù giá trị bất động sản có thể tăng trong thời kỳ lạm phát cao, nhưng chúng cũng có thể mất giá nhanh chóng nếu nền kinh tế bị đình trệ.
Có một số cách để đầu tư bất động sản an toàn hơn trong thời kỳ lạm phát cao. Một lựa chọn phổ biến là mua lại nhà cũ nát và tự mình cải tạo. Điều này giúp bạn mua vào với giá rẻ và bán ra với mức lợi nhuận tốt hơn. Một lựa chọn khác là đầu tư vào bất động sản cho thuê; điều này không chỉ mang lại cho bạn nguồn thu nhập ổn định mà còn có thể tăng giá thuê khi tỷ lệ lạm phát tăng.
Những điều cần cân nhắc
Địa điểm. Vị trí của bất động sản rất quan trọng vì một số lý do. Ngoài ảnh hưởng đến định giá tài sản, vị trí còn quyết định đến giá thuê và chi phí vận hành/ bảo trì. Khi lạm phát cao, những bất động sản ở vị trí đắc địa có xu hướng giữ giá tốt hơn các khu vực xa trung tâm.
Loại bất động sản. Các loại hình bất động sản khác nhau có hiệu suất hoạt động khác nhau trong lạm phát. Ví dụ, các ngôi nhà sang trọng thường hoạt động tốt trong thời kỳ lạm phát cao, còn phân khúc giá cả phải chăng khó có thể tăng giá nhanh. Ngoài ra, hầu hết các loại bất động sản thương mại sẽ tăng trưởng về giá trị do các doanh nghiệp vẫn cần không gian để hoạt động, bất kể kịch bản lạm phát ra sao.
Thu nhập cho thuê. Nếu bạn đang lên kế hoạch tạo thu nhập từ bất động sản đầu tư, điều quan trọng là phải xem xét mức độ lạm phát cao sẽ ảnh hưởng thế nào đến giá cho thuê.
Bất động sản thương mại thường có thể có thời gian thuê lên tới 10-15 năm, nên mức lợi nhuận ít biến động trong dài hạn. Với các khu dân cư, hầu hết hợp đồng cho thuê chỉ kéo dài một năm, nên dễ dàng theo kịp với tốc độ lạm phát.
Tìm kiếm các bất động sản được định giá thấp. Trong môi trường lạm phát cao, giá cả có thể tăng nhanh chóng. Do đó, để đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần tìm ra các bất động sản được định giá thấp thông qua các khảo sát tự thực hiện hoặc sự trợ giúp từ một đại lý bất động sản.
Đầu tư vào cải tạo/ nâng cấp. Dù có lạm phát hay không vẫn khó tìm được tài sản vừa được định giá thấp vừa ở trong tình trạng tốt. Tuy nhiên, bằng cách tự sửa chữa và cải tạo, bạn có thể gia tăng giá trị của bất động sản và bán ra với giá tốt hơn nhiều.
Hãy chuẩn bị cho kịch bản lãi suất tăng cao hơn. Khi lạm phát cao, lãi suất thường được điều chỉnh tăng lên. Điều này có nghĩa là nếu định sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư sẽ phải trả lãi cao hơn. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ mức thanh toán hàng tháng, lãi suất cố định, lãi suất thả nổi thông qua một tư vấn tài chính hoặc các ngân hàng/ tổ chức tín dụng uy tín.
Quyết định thời điểm đầu tư
Như với hầu hết các vấn đề về tài chính cá nhân, thời điểm đầu tư tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của mỗi người.
Nếu đang muốn mua một bất động sản để đầu tư, thì thời gian là vàng bạc. Bạn thường muốn mua vào khi giá thấp và bán ra khi giá cao. Thông thường, khi suy thoái kinh tế vừa kết thúc là thời điểm tốt để mua bất động sản, khi nhu cầu thấp còn nguồn cung lại cao.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải lưu ý về điều kiện thị trường trong khu vực cụ thể. Ví dụ như, suy thoái kinh tế toàn quốc không có nghĩa là giá nhà tại một thành phố sẽ giảm. Trên thực tế, giá nhà tại nhiều nơi còn tăng lên khi nhiều người chuyển đến để tìm kiếm công việc tốt hơn.
Điều gì xảy ra nếu bạn đã sở hữu bất động sản?
Nếu bạn đang sở hữu bất động sản, tỷ lệ lạm phát cao có thể là tin tốt cho bạn. Khi giá cả tăng lên, giá trị tài sản của bạn cũng tăng theo. Bạn có thể bán tài sản của mình với giá cao hơn giá mua hoặc sử dụng tài sản này để thế chấp vay vốn và tái đầu tư.
Tất nhiên, vẫn có những rủi ro khi nắm giữ tài sản trong thời kỳ lạm phát cao. Nếu áp lực lạm phát dẫn đến suy thoái kinh tế, giá trị tài sản có thể giảm xuống. Còn nếu lãi suất tăng, các khoản thanh toán thế chấp của nhà đầu tư sẽ trở nên đắt đỏ hơn.
